在香港接手一間麵包店，看似是「即買即賺」的生意，但根據告超過35%買家因忽略細節而虧損結業，更有接手後發現烤箱殘舊、牌照失效，被迫額外支付$50萬維修費！本文從法律、財務到營運策略，拆解 麵包店頂讓 的完整流程與致命陷阱。

第一步：法律合規｜3大牌照缺一不可

食物業牌照

查核《烘製麵包餅食店牌照》（牌照號碼格式：B-XXXX），確認：
✅ 牌照有效期（通常為1-3年）
✅ 經營範圍（是否包含即製三文治、蛋糕）

登入食環署牌照查冊系統驗證

消防與電力安全

烤箱、發酵箱等設備需符合《電力條例》（需附機電工程署檢驗證書）

檢查滅火筒有效期及排氣系統是否暢通

環保署規管

確認廢油處理合約有效性（非法傾倒可被罰$20萬）

檢查廚餘桶數量是否符合食環署要求

第二步：財務盡職調查｜拆穿4大造假手法

營業額灌水跡象

對比POS系統數據與銀行流水：聲稱月營收$30萬，但現金存款僅$8萬

抽查供應商發票（麵粉、牛油進貨量應與聲稱產量匹配）

設備殘值陷阱

德國烤箱：新機$30萬，使用5年後殘值剩$8萬

日本攪拌機：新價$12萬，3年後殘值$4萬

聘請機電師傅檢測加熱管、變壓器老化程度

隱形供應商債務

查核麵粉、糖等原料的「最低採購量」合約

案例：某店接手後被迫每月硬性採購$5萬忌廉

會員儲值卡債務

要求導出所有未兌換禮券及儲值餘額

合約註明「舊卡餘額由原經營者退款」

第三步：物業與租約｜必查3大地雷條款

租約用途限制

確認租約允許「食品製造及零售」，部分商場禁設明火

查冊土地註冊處，確認業主同意轉讓

裝修還原責任

拍攝360度店面現狀，合約註明「現狀交收」

若需拆除訂製麵包櫃，費用可達$10萬

租金加幅機制

街舖常見「3年加租20%」條款，模擬未來5年現金流

爭取「租金上限不超過月營收15%」

第四步：生產設備檢查｜4項致命缺陷

烤箱熱效率測試

用紅外線測溫槍檢測各區溫度差（正常應≤15°C）

老舊烤箱耗電量可高出40%，每月電費多付$8,000

冷凍庫密封性

檢查門膠邊是否老化（漏冷氣令電費增加$5,000/月）

排氣系統油垢

拆卸排氣管檢查積聚油渣（火災風險+清潔費$2萬）

麵糰發酵箱濕度控制

用校準儀檢測濕度誤差（正常應維持75%±5%）

第五步：員工與客戶交接｜3招穩住營運

麵包師傅留任策略

簽訂「技術股分紅協議」（例：利潤5%獎勵首席師傅）

提供「配方保密獎金」，防止秘方外流

客戶維繫計畫

首月推出「舊客85折優惠」，過渡期維持客流量

用會員系統發送個人化促銷（生日免費麵包）

供應鏈備援方案

開發2-3家替代供應商，預防原料斷貨

測試急凍麵糰的備用方案（保存期延至3個月）

第六步：頂讓合約必備7條「保命條款」

牌照擔保：若轉讓失敗，全額退還頂讓費

設備保修：重要設備保修期≥90天

債務切割：頂讓前債務由原經營者承擔

客戶保留率：接手3個月內客流量跌超30%可追償

競業禁止：原經營者2年內不得於同區開業

租約連帶責任：若業主終止租約，原經營者賠償裝修費

食安罰則：發現過期原料，賠償金額=頂讓費×200%

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