「這家店月營收明明寫著20萬，為什麼我接手後連10萬都做不到？」2024年深水埗某 茶餐廳頂讓 案中，買家因輕信虛假賬目，低估設備老化成本，三個月內虧損逾百萬港元被迫結業。這類慘痛案例揭示：在香港餐飲頂讓市場，前期調查的精細程度，直接決定你是在「盤店」還是「盤雷」。

據統計，香港餐飲頂讓 糾紛中，75%源於牌照隱患、財務造假與設備誤判。本文將揭露業內從不明說的調查手法，帶您用工程思維拆解一家店的「生命體徵」。

一、法律合規性調查：牌照與租約的生死線

食物業牌照驗屍級檢查

核查牌照是否「綁定現址」：擅自搬遷可能導致吊銷牌照。

確認牌照類別：普通食肆牌（可堂食+外賣）vs 小食食肆牌（僅限外賣）。

查核違規記分：登入食環署「違例記分系統」，查驗過去2年有否扣分紀錄（扣滿15分即停牌）。

租約條款魔鬼細節

查驗「轉讓同意權」：租約是否允許分租/轉讓？是否需要業主書面同意？

分析續約風險：若剩餘租期＜6個月，需評估業主續約意願（建議簽訂三方協議）。

租金陷阱：釐清租金結構（固定租金 vs 營業額分成），審查過往分成數據真實性。

案例：2023年旺角糖水店因未發現租約禁止轉讓，業主終止租約，新東主損失$80萬頂手費。

二、財務黑洞排查：揪出隱形債務與帳目美化

債務偵測三層過濾

第一層：查驗供應商賒賬單據（過去3個月進貨紀錄交叉核對）。

第二層：透過「智方便」驗證水電費、差餉繳納紀錄。

第三層：勞工處MPF供款紀錄（強積金欠款可追溯7年）。

現金流真實性分析

對比POS系統數據與銀行流水（差異＞15%即為風險信號）。

核查「虛增營業額」手法：例如同一時段大量小額現金交易、重複使用舊收據。

稅務地雷清查

要求提供最近2年利得稅繳納證明，確認無滯納金。

查核印花稅：若原租約未打釐印，可能需補繳稅款+罰金（最高為稅款10倍）。

三、設備殘值評估：從效能到壽命的科學檢測

冷鏈系統生死線

冷藏庫溫度均勻度測試：各點溫差＞2°C需扣減估值20%。

壓縮機工時查驗：使用＞35,000小時（平均壽命5-6萬小時）需預留更換成本。

廚房設備暗病診斷

中式炒爐：檢測燃氣效率（每小時耗氣量＞15立方米為老化）。

油煙淨化系統：檢查靜電集塵板耗損度（更換費用$1.2萬/組）。

易損耗品現狀估值

餐具破損率＞10%：整批按進貨價30%計值。

真皮座椅：檢查龜裂與染色程度（修復成本約$500/張）。

四、人力資源風險防控

員工合約與遣散成本

計算潛在遣散費：遣散費 = 最後月薪 × 年資 × 2/3。

查核強積金供款：欠繳部分需從頂手費扣除。

核心團隊留任條款

要求主廚、店長簽署「至少3個月過渡協議」。

設定競業條款：禁止離職後於1公里內同業任職。

五、客戶與市場價值分析

客戶資產驗證

查驗會員數據真實性（活躍會員定義：過去3個月消費≥3次）。

分析外賣平台數據：Foodpanda/戶戶送月均單量＜300單需警惕。

地段競爭力評分

計算「有效客流量」：高峰時段每小時經過人數×進店轉化率（行業平均3%-5%）。

方圓500米同業密度：＞5家同類型餐廳需評估差異化空間。

六、實地蹲點調查法

神秘顧客行動

連續3日不同時段消費，記錄客單價、翻桌率、服務效率。

廚房暗訪：觀察食材處理流程是否符合食安標準。

供應商突擊訪談

隨機抽查2家主要供應商，確認賒賬額度與合作穩定性。

查驗進口文件：刺身級海鮮需附衞生證明正本。

七、專業報告必備項目

法律意見書：由牌照律師簽署，確認無違規風險。

設備檢測報告：註明設備預期壽命與維修預算。

財務風險摘要：列明最大潛在債務與現金流缺口。

香港餐飲頂讓 的本質是「風險定價」，唯有透過系統化調查，才能將感性認知轉化為量化決策指標。建議至少投入頂手費預算的3%-5%用於專業盡調，這筆費用可能為您避免數十萬的潛在損失。

請記住調查不是成本，而是投資回報率最高的風控，一次合格的香港餐飲頂讓調查，能做到三件事：

1.量化風險（將「感覺有問題」轉為「預估損失$XX萬」）

2.創造籌碼（用設備檢測報告壓價，用客流數據抬價）

3.鎖定退路（設定解約觸發條款，保留抽身主動權）